Er klinken de laatste tijd positieve geluiden over de binnenstad van Enschede. Wij maakten in 2013 de visie voor dit centrum en waren benieuwd naar hoe het centrum zich sindsdien ontwikkeld heeft.

Vestigingsmilieu grootschalige detailhandel
Zoals in veel centra zit ook in de binnenstad van Enschede de grootste krimp in het aantal niet-dagelijkse winkels (circa -30) en groeit het aantal vrijetijdsfuncties (circa +25). Maar hoewel het aantal winkels afneemt, is het winkelvloeroppervlak in de niet-dagelijkse winkelsector juist gegroeid. Minder winkels en meer meters betekent schaalvergroting. Dit is dan ook de kern van het verhaal: de binnenstad van Enschede heeft in het oosten van het land het beste vestigingsmilieu voor grootschalige winkelconcepten (die een groot verzorgingsgebied nodig hebben). Een aantal voorbeelden: in het oude pand van de V&D zit nu Hudson’s Bay (circa 6.500 m²), op de locatie van de Bijenkorf is Primark gevestigd (circa 5.800 m²), waar eerst de 15 winkelpandjes van de Hofpassage zaten, zit nu Zara (circa 4.000 m²) en op de locatie van winkelcentrum De Zuidmolen is nu Decathlon gevestigd (circa 4.700 m²).

Leegstand -60%
Het totaal aantal publieksfuncties in Enschede-Centrum is gekrompen, toch staan er minder panden leeg dan in 2013. Dat kan duiden op transformatie naar niet-commerciële functies en/of de samenvoeging van units. Beide is het geval: bij de Hofpassage en Zuidmolen zijn panden samengevoegd en in de aanloopstraten zijn winkels getransformeerd naar woningen en kantoren. Een deel van de overige panden in het centrum is ingevuld door het groeiende vrijetijdsaanbod. Het resultaat is 60% minder leegstand in vierkante meters winkelvloeroppervlak!

Visie: (Eu)regionale centrumfunctie versterken
In onze centrumvisie van 2013 hebben we aangegeven dat er winkels weg zullen vallen, maar dat er ondanks dat kansen liggen om de (Eu)regionale centrumfunctie te versterken door de marktpotenties te focussen op de binnenstad, bezoekersstromen te bundelen en deelgebieden sterker te profileren.

Voor het Van Heekplein gaven we aan dat het gebied geschikt is voor grootschalige detailhandel. In de gebiedsprofilering gebruikten we o.a. plaatjes van Zara en Primark, die zich daar in de jaren daarna inderdaad hebben gevestigd. De toevoeging van winkelmeters bij de Hofpassage-ontwikkeling (Zara) hebben wij circa een jaar later nog onderbouwd. Het opheffen van de winkelroute door de passage sloot uitstekend aan op de visie; de bezoekersstromen werden gebundeld en de incourante winkelunits werden ingewisseld voor meters die aansloten op het grootschalige profiel van het Heekplein.

In de binnenstad heeft per saldo verdichting van het winkelaanbod (o.a. transformatie aanloopstraten) plaatsgevonden, waardoor de bezoekers minder over het centrum verspreid worden. Dat dit beter is voor een centrum blijkt uit het feit dat, terwijl landelijk de huurprijzen onder druk staan, deze bijvoorbeeld in de Langestraat zijn gestegen. Gelukkig is er desondanks nog ruimte voor creatieve concepten en pop-up-winkels (pindakaaswinkel, FC Twente, Two Sisters, etc.).

Het gaat goed! Wat nu?
Wanneer het goed gaat is de roep om vastgoedontwikkeling nooit ver weg. Wethouder Eerenberg heeft daar een duidelijk standpunt over: "Het aantal vierkante meters winkeloppervlakte uitbreiden? Niet doen! Als er een volgende recessie komt, moeten we er klaar voor zijn. Dat is mijn leidraad.”

Dat klinkt ons verstandig in de oren. Met (onder andere) de huidige situatie van Hudson’s Bay zijn er ook in Enschede geen zekerheden. Desondanks is het goed om te zien dat met een duidelijke visie een centrum zelfs in moeilijkere tijden mooier en beter kan worden.

Bijlagen:

• Tubantia: Meer winkeloppervlakte in centrum van Enschede? Niet doen!
• Vastgoedmarkt: Vastgoedprijs voor nieuwe Hofpassage Enschede
• RTV-Oost: Enschedese Langestraat bij grootste stijgers winkelhuurprijzen
• Tubantia: Mediamarkt overweegt vertrek uit centrum van Enschede
• Tubantia: Intersport sluit jaar na komst Decathlon Enschede: ‘Klant kan euro maar één keer uitgeven'